แนวโน้มอสังหาเชิงพาณิชย์ปี 2564 อาคารสำนักงานยังจำเป็น ทำงานที่บ้านเป็นส่วนน้อย

เปิดแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในปี 2564 อาคารสำนักงานค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นน้อย แต่ Supply ใหม่ใน 5 ปีข้างหน้ามีจำนวนมาก ต้องเร่งปรับตัว

นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 จนมี Supply ที่ลดลงต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีแล้ว อสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่ได้รับผลกระทบ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งมีทั้ง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงงาน และโกดังสินค้า ที่ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน

Supply สำนักงานให้เช่าใน 5 ปีข้างหน้าเพิ่มสูง

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ได้ให้ข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ไว้ว่า

โดยปกติแล้วการแบ่งทำเลของอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ จะแบ่งออกเป็น 5 โซน ได้แก่

  • พื้นที่ CBD ได้แก่ เพลินจิต พระราม 1 วิทยุ อโศก สีลม สาทร และพระราม 4
  • พื้นที่ NBD ได้แก่ รัชดา พระราม 9 เพชรบุรี ประตูน้ำ พญาไท พหลโยธิน รัชโยธิน และจตุจักร
  • พื้นที่ EBD ได้แก่ อโศก ยาวไปจนถึงพระโขนง
  • พื้นที่ SBD ได้แก่ พระราม 3 และนราธิวาส
  • พื้นที่ SED ได้แก่ พระโขนง อ่อนนุช บางนา บางนาตราด ที่เชื่อมกับบริเวณ Eastern Seaboard

โดยในปี 2563 ที่ผ่านมา มี Supply ของอาคารสำนักงานเกิดใหม่ 130,000 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่สำนักงานรวมกันทั้งสิ้น 6.2 ล้านตารางเมตร ส่วนอัตราการเช่าที่เคยคงที่มากกว่า 95% มานาน 7 ปี ลดลงเหลือ 91% เทียบกับปี 2019 ที่มีอัตราการเช่า 94% ส่วนค่าเช่า มีการปรับตัวสูงขึ้นเพียง 1% เท่านั้น จากที่ปกติจะต้องมีการปรับขึ้น 4-5% ต่อปี

แต่อย่างไรก็ตามในอนาคตช่วง 5 ปีข้างหน้า คาดการณ์ว่าจะมี Supply ของอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นถึง 1.8 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยปีละ 360,000 ตารางเมตรต่อปี) เทียบกับในช่วง 7 ปีที่ผ่านมาที่มี Supply ใหม่เกิดขึ้นเพียง 1.12 ล้านตารางเมตรเท่านั้น (เฉลี่ย 160,000 ตารางเมตรต่อปี)

จำนวน Supply ที่เพิ่มขึ้นกว่า 1.8 ล้านตารางเมตรในช่วง 5 ปีข้างหน้า นับว่ามีความท้าทายจาก Demand ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่อาจเปลี่ยนไป จากประเด็นของสังคมผู้สูงอายุ ที่ทำให้คนที่อยู่ในช่วงวัยทำงานลดลง

นอกจากนี้แนวโน้มของอาคารสำนักงานในปี 2021 จะต้องมีการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของคนมากขึ้น ได้แก่

    • การสร้างความยืดหยุ่นในการเช่าพื้นที่ และการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวก
    • ผู้เช่าอาจไม่ใช่บริษัทแบบทั่วไปอีกแล้ว แต่เป็นการให้สถานประกอบการด้านสุขภาพเช่า เช่น ฟิตเพส แทน
    • การเช่าพื้นที่ Co-Working Space ที่มีความยืดหยุ่นกว่า ทั้งระยะเวลาและพื้นที่
    • การเช่าพื้นที่เพื่อทำ Data Center

ทำงานที่บ้านยังเป็นส่วนน้อย สำนักงานยังจำเป็น

ส่วนการทำงานที่บ้าน หรือ Work From Home ที่หลายๆ คนกังวล ว่าจะทำให้อนาคตอาคารสำนักงานจะกลายเป็นสิ่งที่ไม่จำเป็นต้องมีอีกต่อไปหรือไม่ ธีระวิทย์ให้ความเห็นว่า ในอีก 10 ปีข้างหน้า การทำงานที่บ้านจะเติบโตขึ้น 2 เท่า โดยในภูมิภาคเอเชียจะเพิ่มขึ้นจาก 2.6% เป็น 5.2% แต่อย่างไรก็ตามจำนวนผู้ที่ทำงานที่บ้านยังคงมีจำนวนน้อยอยู่

แต่แม้ผู้ที่ทำงานที่บ้านใน 10 ปีข้างหน้าจะมีจำนวนเพียง 5.2% เท่านั้น แต่อาคารสำนักงานต่างๆ ก็ต้องมีการปรับตัว เพราะบริษัทต่างๆ อาจต้องการเช่าสำนักงานที่มีพื้นที่น้อยลงด้วยเช่นกัน

ศูนย์การค้ากลางเมืองไม่เปลี่ยนแปลง

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อีกหนึ่งประเภท คือ ศูนย์การค้า ซึ่งในปี 2020 ที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 จนต้องปิดให้บริการไประยะหนึ่ง โดย Supply ของศูนย์การค้าในพื้นที่ สยาม ราชประสงค์ เพลินจิต และพร้อมพงษ์ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไป ส่วนอัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 94% จากการหมดสัญญาเช่าของห้างอิเซตันในเซ็นทรัลเวิล์ด

ส่วนราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ Prime Area ที่อยู่บริเวณชั้น G ของศูนย์การค้า อยู่ที่ 3,915 บาทต่อตารางเมตร ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด

สำหรับในปี 2021 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โดยเฉพาะศูนย์การค้าต้องมีการปรับตัวโดยเน้นไปที่การซื้อในประเทศเท่านั้น เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติหายไป โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยก็จะมีแผนที่จะเน้นนักท่องเที่ยวที่มีการใช้จ่ายมากๆ แทนจำนวนนักท่องเที่ยวจำนวนมากแทน

ส่วนด้าน Supply ศูนย์การค้าใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ศูนย์การค้า Emsphere ในปี 2022 และ ส่วนต่อขยายของ Central Embassy ในปี 2025

โรงงาน โกดังให้เช่า ไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประเภทสุดท้าย คือ โรงงานอุตสาหกรรม และโกดัง โดยในปัจจุบัน Supply ของพื้นที่สำหรับสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมีอยู่เกือบ 200,000 ไร่ ราคาเฉลี่ยในช่วง 4-5 ปี ที่ผ่านมา 4 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันอยู่ที่ราว 6 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งโควิด-19 ไม่ค่อยได้กระทบกับตลาดโรงงานอุตสาหกรรมเท่าไหร่ โดยจะมี Supply ใหม่เพิ่มขึ้น 20,000 ไร่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ส่วนตลาดโรงงานสร้างเสร็จเพื่อปล่อยเช่า และโกดังสร้างเสร็จพร้อมให้เช่า มีผู้เล่นค่อนข้างมาก และมี Demand สูง แบ่งเป็นโรงงาน 3 ล้านตารางเมตร และโกดังให้เช่า 4 ล้านตารางเมตร โดยค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานอยู่ที่ 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนค่าเช่าของโกดังอยู่ที่ 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

สาเหตุที่ทำให้ Demand ของทั้งโรงงาน และโกดังมีจำนวนมาก เป็นผลมาจากความต้องการโกดังเพื่อเก็บ และกระจายสินค้า Data Center ที่ต้องการพื้นที่จำนวนมาก

ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา

The post แนวโน้มอสังหาเชิงพาณิชย์ปี 2564 อาคารสำนักงานยังจำเป็น ทำงานที่บ้านเป็นส่วนน้อย first appeared on Brand Inside.
from:https://brandinside.asia/commercial-estate-2021/